Спорудження окремого входу, сходинок чи так званої «вхідної групи» для доступу клієнтів в магазин, кафетерій, офісне чи інше приміщення для комерційної діяльності на першому поверсі багатоквартирного будинку це головна біль та сім кругів пекла для підприємців. Чому виникає це питання та яке юридичне підгрунтя цьому. Перш за все, ті підприємці, які викупили приміщення на першому поверсі житлового будинку або змінили цільове призначення квартири на першому поверсі для здійснення комерційної діяльності, як правило самостійно облаштовують окремий вхід до нього. Але чи є законний механізм реалізації такої вхідної групи? Відразу відповідаємо – законної можливості оформити таку вхідну групу до приміщення не існує. Фактично є підгрунтя в теорії для релізації але фактично потрібно обходити відповідні законодавчі колізії, щоб реалізувати задумане.
З першого погляду що складного? Замовили проект, провели будівельні роботи, узаконив прибудову, облаштував сходи, пандус для маломобільних груп населення, покликав друзів та знайомих на відкриття і почав працювати, та як відомо на перший погляд дрібниці – є вирішальними.
Здебільшого підприємці не продумують ці моменти, а самовільно облаштовують вхідну групу і починають працювати, однак за такого підходу контролюючі органи можуть здійснити перевірку та накласти припис за самовільне облаштування вхідної групи (здійснення самовільного будівництва), якщо для облаштування ганку та східців здійснювалось капітальне будівництво (з фундаментом).
Як відомо при будівництві чи реконструкції (перебудові) приміщень з втручанню у фундамент будівлі – одне з важливіших питань є земельна ділянка, на якій це все розташоване.
Що нам пропонує законодавство в такому випадку?
Пунктом 1 частини третьої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», для приміщень з влаштуванням окремого входу забудовник повинен отримати від уповноваженого органу містобудування та архітектури містобудівні умови та обмеження, котрі видаються лише за наявності документів, що посвідчує право власності, суперфіцію чи користування земельною ділянкою.
Далі нормативна база, якщо цікаво –знайомтесь, якщо ні – прокручуйте до жовтого тексту
Щодо власності чи користування земельною ділянкою в багатоквартирних житлових будинках, це питання врегульоване Земельним кодексом, а саме ст.42. З цієї статті ми можем зауважити, що:
- Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруд и та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
- Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
- Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
- Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.
- У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.
Також відповідно до п. «г» частини 2 статті 89 Земельного кодексу України – земельні ділянки співвласників багатоквартирного житлового будинку перебувають у спільній сумісній власності.
Також відповідно до ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному житловому будинку», а саме п.6 статті 1 – спільне майно багатоквартирного житлового будинку це приміщення загального користування, несучі, огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами чи в середині будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, що саме цікаве також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Також Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку п. 5 ст. 2 – не може бути поділено між співвласниками спільне майно багатоквартирного будинку, також співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Законодавством передбачено можливість надати в користування земельну ділянку для забудови, а саме ч.1 ст.413 Цивільного кодексу – власник ділянки має право надати іншій особі цю ділнку для забудови промислових, побутових і інших потреб (наприклад житлових, соціально-культурних).
В той же час, ч.1 ст.102-1 Земельного кодексу, користування чужою земельною ділянкою для забудови, виникає на підставі договору між власником і користувачем земельної ділянки.
Що ми можемо побачити, проаналізувавши законодавство – земельна ділянка під багатоквартирним житловим будинком знаходиться у спільній сумісній власності, а оформити земельну ділянку для законного будівництва вхідної групи нам потрібно, оскільки це не власність окремо взятої особи. Тим більше для проведення будівництва потрібно подати повідомлення про початок будівельних робіт, в якому вказується земельна ділянка і підстави її використання. На сьогоднішній день, аналізуючи практику земельного законодавства – не відомо жодного випадку, коли земельна ділянка передається у «власність багатоквартирного житлового будинку». Оскільки з аналізу законодавства, ми побачили, що один з фактичних та законних механізмів – це укласти договір суперфіцію (тобто право на забудову земельної ділянки, яка знаходиться у власності інших осіб), тепер виникає питання, з ким вести перемовини, щодо укладення договору суперфіцію?
Яку ситуацію загалом ми бачимо?
– Власник або користувач приміщення має бажання облаштувати окремий вхід, зробити сходи та ганок
– З метою проведення будівельних робіт потрібен дозвіл від уповноважених органів
– Щоб отримати дозвільну документацію необхідно оформити земельну ділянку (законне користування нею).
Декілька варіантів розв’язання питання (якщо ми обираємо йти по шляху укладення договору суперфіція):
1 варіант:
Звернутися до балансоутримувача багатоквартирного будинку з відповідною заявою (форма заяви як правило в довільній формі) щодо укладення договору суперфіцію з вказанням точної площи земельної ділянки, на якій планується облаштувати вхідну групу або ганок та сходи. В результаті ви або укладаєте договір або отримуєте відмову (яка повинна бути письмово оформлена та аргументована).
2 варіант:
Ви наприклад отримали відмову. Після цього ми можемо або звертатись із відповідним клопотанням до органу місцевого самоврядування (міськ або сільради) щодо надання дозволу на відведення земельної ділянки у з метою облаштування ганку, сходів та пандусу (вхідної групи) шляхом укладення договору суперфіцію.
3 варіант:
Отримуєте відмову і звертаєтесь до суду з метою зобов’язати укласти договір з метою облаштування вхідної групи.
Після задоволення позовних вимог, потрібно буде погодити та оформити вхідну групу відповідно до норм містобудівного законодавства
Ми описали один з можливих виходів з ситуації, але оскільки законодавство невпинно змінюється – звертайтесь до нас, ми проаналізуємо конкретно вашу ситуацію та запропонуємо вирішення проблеми.