Сооружение отдельного входа, ступеней так называемой «входной группы» для доступа клиентов в магазин, кафетерий, офисное или иное помещение для коммерческой деятельности на первом этаже многоквартирного дома это головная боль и семь кругов ада для предпринимателей. Почему возникает этот вопрос и какое юридическое основание этом. Прежде всего, те предприниматели, которые выкупили помещение на первом этаже жилого дома или изменили целевое назначение квартиры на первом этаже для осуществления коммерческой деятельности, как правило самостоятельно обустраивают отдельный вход в него. Но есть законный механизм реализации такой входной группы? Сразу отвечаем — предусотренной законом простой возможности оформить такую входную группу в помещение не существует (кроме тех случаев когда они уже существуют и заложены при первоначальном строительстве застройщиком многоквартирного дома, но в таких случаях проблем не возникает). Фактически возможность есть только в теории, но для релизации но фактически нужно обходить соответствующие законодательные коллизии, чтобы реализовать задуманное.
С первого взгляда что сложного? Заказали проект, провели строительные работы, узаконили пристройку, обустроили ступеньки, пандус для маломобильных групп населения, позвали друзей и знакомых на открытие и начали работать, но как известно мелочи — являются решающими.
В основном предприниматели не продумывают эти моменты, а самовольно строят или пристраивают крыльцо и начинают работать, однако при таком подходе контролирующие органы могут осуществить проверку и наложить предписание за самовольное обустройство входной группы (осуществление самовольного строительства), если для обустройства крыльца и ступеней осуществлялось капитальное строительство (с фундаментом).
Как известно при строительстве или реконструкции (перестройке) помещений с вмешательством в фундамент здания — одним из важных вопросов является земельный участок, на котором это все расположено.
Что нам предлагает законодательство в таком случае?
Пунктом 1 части третьей статьи 29 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», для помещений с устройством отдельного входа застройщик должен получить от уполномоченного органа градостроительства и архитектуры «градостроительные условия и ограничения», которые выдаются только при наличии документов, удостоверяющий право собственности, суперфиция или пользования земельным участком.
Далее нормативная база, если интересно — знакомьтесь, если нет — пролистывайте до желтого текста
О праве собственности или пользования земельным участком в многоквартирных жилых домах, то этот вопрос урегулирован Земельным кодексом, а именно ст.42. Из этой статьи мы можем заметить, что:
- Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружений и и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.
- Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящихся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке , установленном Кабинетом Министров Украины.
- Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.
- Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации.
- В случае уничтожения (разрушения) многоквартирного дома имущественные права на земельный участок, на котором расположен такой дом, а также относящиеся к нему здания, сооружения и придомовая территория, сохраняются за совладельцами многоквартирного дома.
Также в соответствии с п. «Г» части 2 статьи 89 Земельного кодекса Украины — земельные участки совладельцев многоквартирного жилого дома находятся в общей совместной собственности.
Также в соответствии с ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном жилом доме», а именно п.6 статьи 1 — совместное имущество многоквартирного жилого дома это помещение общего пользования, несущие, ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или непосредственно в доме, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, что самое интересное также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.
Также Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме п. 5 ст. 2 — не может быть разделено между совладельцами общее имущество многоквартирного дома, также совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.
Законодательством предусмотрена возможность предоставить в пользование земельный участок для застройки, а именно ч.1 ст.413 Гражданского кодекса — владелец участка имеет право предоставить другому лицу эту землю для застройки промышленных, бытовых и иных нужд (например жилых, социально-культурных).
В то же время, ч.1 ст.102-1 Земельного кодекса, пользования чужим земельным участком для застройки, возникает на основании договора между собственником и пользователем земельного участка.
Что мы можем увидеть, проанализировав законодательство — земельный участок под многоквартирным жилым домом находится в общей совместной собственности, а оформить земельный участок для законного строительства входной группы нам нужно, поскольку это не собственность отдельно взятой личности. Тем более для проведения строительства нужно подать уведомление о начале строительных работ, в котором указывается земельный участок и основания ее использования. На сегодняшний день, анализируя практику земельного законодательства — неизвестно ни одного случая, когда земельный участок передается в «собственность многоквартирного жилого дома». Поэтому небольшой лайфхак, из анализа законодательства, мы увидели, что один из фактических и законных механизмов — это заключить договор суперфиция (то есть право на застройку земельного участка, находящегося в собственности других лиц), теперь возникает вопрос, с кем вести переговоры, по заключения договора суперфиция?
Какую ситуацию в целом мы видим?
— Владелец или пользователь помещения желает обустроить отдельный вход, сделать лестницу и крыльцо
— С целью проведения строительных работ требуется разрешение от уполномоченных органов
— Чтобы получить разрешительную документацию необходимо оформить земельный участок (законное пользование им).
Несколько вариантов решения вопроса (если мы выбираем идти по пути заключения договора суперфиция):
1 вариант:
Обратиться к балансодержателю многоквартирного дома с соответствующим заявлением (заявление как правило в произвольной форме) о заключении договора суперфиция с указанием точной площади земельного участка, на котором планируется обустроить входную группу или крыльцо и лестницы. В результате вы или заключаете договор или получаете отказ (который должен быть письменно оформлен и аргументирован).
2 вариант:
Вы например получили отказ. После этого мы можем либо обращаться с соответствующим ходатайством в орган местного самоуправления (гор. или сельсовет) о предоставлении разрешения на отвод земельного участка в целях обустройства крыльца, лестницы и пандуса (входной группы) путем заключения договора суперфиция.
3 вариант:
Получаете отказ и обращаетесь в суд с целью обязать заключить договор с целью обустройства входной группы.
После удовлетворения исковых требований, нужно будет согласовать и оформить входную группу в соответствии с нормами градостроительного законодательства
Мы описали один из возможных выходов из ситуации, но поскольку законодательство постоянно меняется — обращайтесь к нам, мы проанализируем конкретно вашу ситуацию и предложим решение проблемы.