Процедура введення в експлуатацію приватних будинків, дач, садових будинків є невід’ємною частиною при їх первинному будівництві.
Нам часто власники ставлять запитання: навіщо мені проходити процедуру введення в експлуатацію, якщо я власник? Моя земля, строю що хочу і так далі.
Перш за все потрібно розуміти що ні введений в експлуатацію об’єкт нерухомості є по-перше самобудом, по-друге, ви не зможете зареєструвати право власності на такий об’єкт, а як наслідок не зможете надалі подарувати, продати, залишити в спадок або, що частіше буває, законно підключити комунікації до такого будинку.
Тим більше, якщо ви побудували будинок без повідомлення відповідних органів і без проходження процедури введення в експлуатацію, ви ризикуєте отримати адміністративний штраф (відповідно до ст.96 Кодексу про Адміністративні правопорушення) і в гіршому випадку, отримати припис від органів державного архітектурно-будівельного контролю про знесення вашого об’єкта, в разі серйозного порушення містобудівних норм.
У містобудівному законодавстві розрізняють кілька класів об’єктів (в залежності від їх складності):
-СС1 – об’єкти незначних наслідків. Як правило це житлові та нежитлові будівлі до 4-х поверхів. В такому об’єкті може одночасно перебувати до 50 осіб. Об’єкти цього класу характеризуються можливою небезпекою для життя і здоров’я.
– СС2 – об’єкти середніх наслідків. Як правило до таких об’єктів відносять промислові об’єкти, магістралі, готелі, об’єкти торгівлі і тд. Об’єкти цього класу характеризуються середньої можливою небезпекою для життя і здоров’я.
– СС3 – об’єкти значного класу наслідків. Це як правило такі об’єкти як висотні багатоквартирні будинки, значні пам’ятники архітектури (об’єкти культурної спадщини) і так далі.
Від класу наслідків залежить складність і процедура введення в експлуатацію.
Існує кілька варіантів введення в експлуатацію, в залежності від того, це самовільне будівництво, нове будівництво або будівництво об’єкта підвищеної складності.
У кожному з цих варіантів є свої нюанси введення, з якими людям доводиться стикатися. Простіше і надійніше звернутися до фахівців які проаналізують конкретно ваш випадок і допоможуть вирішити задачу.
Найпопулярніші процедури введення в експлуатацію:
Процедура введення в експлуатацію нового об’єкта будівництва загальною площею до 500 квадратних метрів (приватного будинку, дачі, садового будинку):
– Отримання будівельного паспорта на майбутній будинок
– Повідомлення про початок будівельних робіт
Після повідомлення можете починати будувати
– Укладення договору про пайову участь (для об’єктів понад 300 кв.м., з 01.01.2021 пайову участь повинні скасувати – згідно зі змінами в Законом України «Про внесення змін до деякі законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні»)
– Після того як ви закінчили будівництво, необхідно зробити технічний паспорт.
На підставі його об’єкт буде вводиться в експлуатацію
– Отримання декларації про завершення будівництва і придатності об’єкта до експлуатації
– Подача заяви про присвоєння поштової адреси
– Реєстрація в реєстрі нерухомості
Процедура введення в експлуатацію нового об’єкта будівництва загальною площею понад 500 квадратних метрів (приватного житлового будинку, дачного або садового будинку):
– Розробка топографічного плану земельної ділянки (в деяких випадках викопіювання топографо-геодезичного плану 1: 2000)
На плані відображається земельну ділянку з прилеглими будівлями, відстані об’єктів, межі земельної ділянки.
– Розробка передпроектних пропозицій і містобудівного розрахунку
У них розраховуються показники майбутнього будівництва, дотримання містобудівних норм і інші параметри
– Отримання Містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки
Містобудівні умови – документ в якому описані обмеження і вимоги до майбутнього будівництва. А саме: поверховість об’єкта, відстань від інших будівель, межі земельної ділянки, червоні лінії. Вимоги до благоустрою, озеленення і так далі.
– Розробка і затвердження проекту будівництва, авторського та технічного нагляду за будівництвом.
Проект розробляється сертифікованим архітектором. Згідно з ним буде будується майбутній об’єкт.
– Реєстрація повідомлення про початок будівельних робіт
Тільки після повідомлення, можна починати будується. До цього моменту весь час займає документальна робота.
– Укладення договору про пайову участь (в місцевому органі самоврядування)
Для будівництва об’єктів понад 300 кв.м необхідно укласти договір про пайову участь у розвиток міста, села. (З 01.01.2021 пайову участь скасовано Законом України «Про внесення змін до деяки законодавчо АКТІВ України относительно стимулювання інвестіційної ДІЯЛЬНОСТІ в Україні»)
– Розробка технічного паспорта, після закінчення будівництва
Технічний паспорт розробляється сертифікованим інженером з технічної інвентаризації.
– Реєстрація декларації про завершення будівництва і придатності об’єкта до експлуатації
Після отримання декларації, ваше будівництво вважається завершеним.
– Отримання поштової адреси в органі місцевого самоврядування
– Реєстрація в реєстрі нерухомості
Державна реєстрація в реєстрі нерухомості вважається є останнім етапом при оформленні будівництва. Після неї ви є зареєстрованим власником і можете повністю володіти, користуватися і розпоряджатися нерухомістю.
Процедура введення в експлуатацію комерційних приміщень (магазини, офісні комплекси, промислові будівлі) які відносяться до СС1 (об’єкти з незначними наслідками) – практично ідентична введення в експлуатацію будівництва об’єктів нерухомості понад 500 квадратних метрів.
Процедура введення в експлуатацію об’єктів середньої та підвищеної небезпеки (СС2 і СС3):
– Розробка топографічного плану земельної ділянки (в деяких випадках викопіювання топографо-геодезичного плану 1: 2000)
На плані відображається земельну ділянку з прилеглими будівлями, відстані об’єктів, межі земельної ділянки.
– Розробка передпроектних пропозицій і містобудівного розрахунку
У них розраховуються показники майбутнього будівництва, дотримання містобудівних норм і інші параметри
– Отримання Містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки
Містобудівні умови – документ в якому описані обмеження і вимоги до майбутнього будівництва. А саме: поверховість об’єкта, відстань від інших будівель, меж землі, червоних ліній. Вимоги до благоустрою, озеленення і так далі.
– Розробка і затвердження проекту будівництва, авторського та технічного нагляду за будівництвом.
Проект розробляється сертифікованим архітектором. Згідно з ним буде будується майбутній об’єкт.
– Експертиза об’єкта будівництва експертною організацією
Проекти на об’єкти класу наслідків СС2 і СС3 повинні пройти експертизу в організаціях, які зареєстровані Міністерством регіонального розвитку та внесені до реєстру будівельної діяльності.
– Отримання дозволу про початок будівельних робіт
Дозвіл дає можливість на законних підставах починати будівництво об’єкта. Кожному вирішенню присвоюється номер і його можна відстежувати в реєстрі.
– Укладення договору про пайову участь (в місцевому органі самоврядування)
Для будівництва об’єктів понад 300 кв.м необхідно укласти договір про пайову участь у розвиток міста, села. (З 01.01.2021 пайову участь скасовано Законом України «Про внесення змін до деяки законодавчо АКТІВ України относительно стимулювання інвестіційної ДІЯЛЬНОСТІ в Україні»)
– Розробка технічного паспорта на об’єкт, після закінчення будівельних робіт
Технічний паспорт розробляється сертифікованим інженером з технічної інвентаризації.
– Подача документів з метою отримання сертифіката про введення об’єкта в експлуатацію
Об’єкти класу наслідків СС2 і СС3 отримують сертифікат, замість декларації про введення в експлуатацію. Кожен сертифікат має свій реєстраційний номер.
– Реєстрація об’єкта в реєстрі нерухомості.
Реєстрація відбувається на підставі подання заздалегідь отриманих документів в ході підготовки і реалізації будівництва і підтверджує право володіння об’єктом.
Введення в експлуатацію самобудів (або як по простому кажуть – узаконення будівництва) відбувається по суті за тією ж процедурою, що і початкове будівництво. Але законодавством передбачено кілька можливих варіантів які здатні скоротити процедуру введення в експлуатацію. Головне законодавче умова – щоб об’єкт було побудовано до певної дати.
Так звана будівельна амністія ділиться на 2 типу:
Введення в експлуатацію житлового будинку, садового і дачного будинку (узаконка самобуду) побудованого до 05.08.1992 року.
Цьому типу введення в експлуатацію підлягають тільки об’єкти побудовані до 05 серпня 1992 року. Об’єкти зведені після цієї дати підлягають введенню в експлуатацію за іншою процедурою.
Введення в експлуатацію житлового будинку, садового і дачного будинку (узаконення самовільної забудови) побудованого до 09.04.2015 року.
Узаконити самобуд, побудований до 09 квітня 2015 року можна в тому випадку, якщо в об’єкта загальна площа до 300 квадратних метрів.
Узаконити самобуд по амністії до 05.08.1992 року можливо відповідно до процедури:
– Виготовити технічний паспорт на об’єкт
Технічний паспорт виготовляється сертифікованим інженером з технічної інвентаризації
– Отримати виписку про господарському обліку (якщо він ведеться в населеному пункті), що такий об’єкт дійсно побудований до 05.08.1992 року
-Пройти державну реєстрацію в реєстрі прав на нерухоме майно
Узаконити самобуд по амністії до 09.04.2015 року можливо відповідно до процедури:
Розробити технічний паспорт
Технічний паспорт виготовляється сертифікованим інженером з технічної інвентаризації
Розробити технічний звіт про обстеженні конструкції об’єкта
Звіт також розробляється сертифікованим інженером технічної інвентаризації. Він потрібен для того щоб підтвердити, що об’єкт відповідає будівельним нормам
Зареєструвати декларацію про введення в експлуатацію
На підставі технічного паспорта необхідно зареєструвати декларацію про введення в експлуатацію об’єкта в реєстрі будівельної діяльності
Присвоїти об’єкту поштову адресу (у передбачених законодавством випадках)
Пройти державну реєстрацію в реєстрі прав на нерухоме майно
У кожній з описаних процедур так званої будівельної амністії і узаконення будівництва є свої юридичні нюанси. Простіше і надійніше звернутися до фахівців які проаналізують конкретно ваш випадок і допоможуть вирішити задачу.